郑州楼市短暂的“小阳春”

市场李叶 2023-03-27 15:27:30 来源：中房报

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经历2月份火热期后，郑州楼市再次进入相对低迷状态。

“现在门店带看量和成交量相对于2月份减少了一半，2月份的成交大多为疫情积压需求释放。”郑州某地产中介机构经纪人小波在接受记者采访时坦言，后市如何无法预测。

“从数据上看，2月份房价和成交量都在涨，可我的房子相较购买时降了几十万元，仍未卖出。”最近刚把一套三居室挂上二手房销售平台的王威告诉记者，我是河南人，原本在上海工作，疫情前准备在郑州定居才买的房，经历过一些事后还是决定回上海工作，只得先将房子卖掉。

他们的感受也反映在数据里。

根据克而瑞河南区域数据，2023年第11周（3月13日~3月19日），郑州二手房成交约22.14万平方米，成交量环比下降5%，其中主城区成交约15.93万平方米，环郑区域成交约6.22万平方米。另据房天下研究院发布，郑州3月第2周二手房参考均价12420元/平方米，环比第1周下降0.28%。

“想要维持热度或许需要一些新刺激。”一名当地地产从业者直言。

3月23日，郑州不少地产中介机构的经纪人通过抖音、微博、小红书及朋友圈等各类社交平台发布“郑州二手房首套首付按照20%执行，二套30%，利率3.8%暂时不变”的信息。多位经纪人在接受记者采访时表示，“目前，建行、工行、邮政银行都可以执行购买首套二手房首付20%的情况。”

对于上述情况，记者致电中国建设银行郑州某支行进行了了解，该行工作人员表示，目前还未收到正式通知，不过的确有其他银行在照此执行。

“新的刺激”或不止于此。

就在前一天的3月22日，郑州经济技术开发区管委会发布关于经开区2023年春季商品房购房补贴消费券的通告。购买90平方米以下（含90平方米）面积的商品房住宅，给予5000元消费券补贴；购买90平方米以上面积的商品房住宅，给予10000元消费券补贴。

不过，对于上述郑州楼市的“新刺激”，多位业内专家都向记者表达了“不乐观”的态度。

“楼市是个‘买涨不买落’的市场，市场信心的恢复和行业预期的改变十分重要，一些鼓励和刺激性政策虽然有正向作用，但行业走势的根本性改变还有赖于行业信心的恢复和提升。”IPG中国区首席经济学家柏文喜认为。

短暂的“小阳春”

2月，是郑州楼市量价齐升的一个月。

3月16日，国家统计局发布2023年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，2月郑州新房价格环比上涨0.6%，同比下跌2.2%，跌幅有所收窄；二手房价格环比上涨0.3%，结束18连跌，同比下跌5.2%，跌幅也有所收窄。

房价上涨的同时，成交量也在不断提高。

据郑州市住房保障和房地产管理局数据显示，2月份郑州市商品住房销售12583套，135.71万平方米，环比增长118.25%，同比增长120.31%；1、2月份累计销售17503套，197.89万平方米，同比增长40.73%。二手住房方面：2月份全市二手住房成交6906套，72.37万平方米，环比增长22.18%，同比增长121.37%；1、2月份累计成交12422套，131.6万平方米，同比增长87.09%。

“2月份市场突然好起来了，门店从早到晚都要接待客户，有时忙到无暇吃饭，办理过户的人多，就连不动产登记中心都需要网上预约，预约起来也很难；挂牌量也增多了。”说起2月份的业务小波表示，工作非常忙。

在2月份“爆火”之前，郑州房地产市场经历了漫长的冰冻期。

郑州当地地产中介人士东子表示，这几年，郑州房地产市场挺难的，又是封控，又是水灾，还有受停工盘的舆论影响，收入也受到很大打击。

根据国家统计局发布的数据显示，2021年8月起，郑州新房价格连续11个月下跌，到2022年7月环比上涨，8月之后再度下跌；二手房价格则连续18个月下跌。

再看成交量，据郑州360房产梳理数据，2022年1~11月份，郑州全市商品房销售84066套，较2021年同期下降44%，创近年新低；二手房共成交54196套，较2021年同期下降10%。

在此情形下，2022年12月30日，郑州市发布《支持房地产市场平稳健康发展相关政策》，内容包括执行“认贷不认房”政策、优化贷款二套房认定标准、调整限购区域、支持团购在售商品住房等。今年1月5日，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。1月29日，郑州多家银行向媒体透露，郑州首套房房贷利率降至3.8%，成为新年全国首个政策放松的城市。

东子认为，2月的市场之所以火热政策利好是一方面，疫情防控期间积压的需求得到了释放也是一方面。“进入3月中旬，成交量和带看量再次有所减少，我们很难判断这波热度能否持续。”

楼市不止需要“刺激”

在2月郑州楼市量价齐升的同时，挂牌量也在增加。

据此前报道，贝壳郑州2月二手房挂牌量约为86000套；进入3月份，郑州二手房挂牌量已达93663套（截至3月24日）。

亦有业主表示在降价出售。从乐居网数据看，郑州3月第2周新房市场也有所降温，仅成交3899套，周环比降38.95%。

3月23日，“郑州二手房首套首付按照20%执行，二套30%，利率3.8%暂时不变”的消息传出，伴随前一天商品房购房补贴消费券的通告，在郑州楼市掀起了不算大的波澜。

小波坦言，这类“刺激”对当前楼市的成交或许影响不大，主要问题并不在此。“购房人的收入和对区域发展的预期是他们考虑的更多问题。”

与此同时，在多位业内人士看来，想要维持郑州楼市热度，使其健康平稳发展，只靠降首付和给补贴的“刺激”显然是不够的。

北京住宅房地产业商会会长黎乃超向记者表示，河南是人口大省，整体住房要求的数量非常大，随着国民经济发展，人民生活水平提高，老百姓对住房要求也不断增加。近几个月来，郑州乃至河南出台了多个地产相关政策，对于拉动内需、促进房地产健康发展、活跃郑州乃至于全河南省的房地产市场，具有重大意义和重要作用。不过，目前，郑州的楼市仍面临着诸多问题，严重影响着市场信心和后续的发展。

关荣雪介绍，郑州楼市主要面临三个问题：一是停贷风波引发的观望情绪仍然较重，期房的市场认可情绪暂不稳定；二是烂尾楼盘占据一定份额，“保交楼”工作有待进一步推进；三是楼市成交回升的持续性仍较具一定难度，还需更加利好或新颖的针对性政策加持。

柏文喜也认为，郑州当地楼市现在面临着“保交楼”比较重的任务，以及较大的去化压力，这些问题不解决好楼市很难出现根本性回暖，行业信心的恢复也就任重而道远。