万物的萌发、生长、辉煌、衰落都有一个周期规律，房地产行业也不例外。在房地产行业黄金时代逝去的时候，头部更具有远见的企业早已开始谋划第二条甚至第三条增长曲线。

管理学大师查尔斯·汉迪在他著名的《第二曲线》一书中指出，“任何一条增长曲线都会滑过抛物线的顶点（增长的极限），持续增长的秘密是在第一条曲线消失之前开始一条新的S曲线。”

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而在房地产行业的新时期，龙湖集团新的掌舵人陈序平就将开创和执掌龙湖新的利润增长曲线，让三条曲线共同增长成为龙湖利润增长的新秘诀。

龙湖在航道上已经进行了重构，变成一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道。企业供图

提升非地产开发业务利润占比

据财报显示，2022年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在行业整体下行、多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团依然保持了营收和利润的双正向增长。

值得关注的是，2022年，龙湖由运营及服务业务带来的收入均已超过百亿元，其中，运营业务主要由商业投资、长租公寓等业务组成，全年实现租金收入118.8亿元；由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入达116.7亿元；由运营业务及服务业务组成的经营性利润占比更是提升10个百分点，达到27%。由此可见，运营业务和服务业务，已成为与房地产开发并行的第二条和第三条增长曲线，龙湖面向未来的阵势已经拉开。

据陈序平透露，在发展战略上，未来5年，龙湖集团将大力发展非地产开发业务，将非地产开发业务利润占比提升50%以上。

去年，陈序平对龙湖的业务模式进行了重构，其表示：“我们在航道上已经进行了重构，变成一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，这样‘1+2+2’的格局，而且是在‘一个龙湖’的统一体系下，这样为龙湖穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。”

也就是说，传统的地产开发航道仍作为支撑底盘，两个运营航道包括商场和长租公寓，两个服务航道包括轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”，从而形成开发、运营、服务的三大利润贡献分支。

在陈序平的账本中，未来，两个运营航道中的商场和长租公寓属于重资产业务，平均毛利率接近75%，将更重视同店同比的增长以及经营现金流整体回正；而两个服务航道有望每年保持40%-50%的增长，给集团穿越周期带来稳定的现金流保障。

左手地产，右手经营和服务

在商业运营方面，去年底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座。而今年，龙湖新增开业商业项目预计将达到11个，当年新开项目对2023年的租金收入贡献预计将超过4个亿。

陈序平表示：“在疫情（管控优化）之后，我们首先会逐步把出租率抓上来，我们的出租率会争取在半年的时候重新回到正常水平，提升的出租率也会贡献我们收入的增量。”

在长租公寓领域，龙湖目前在手长租公寓为16万间，开业11.6万间。龙湖长租公寓业务已经于2021年、2022年两年连续实现盈利。陈序平表示：“去年底，受到疫情的影响，我们出租率为88.5%，开业6个月及以上房源出租率91.1%，比过往年份有所下降，我们在未来一两个月时间内就会逐步回归到正常水平，保证存量资产上的运营有更高的效率。”

在服务业务方面，去年，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，如签约小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域。

对于龙湖智创生活目前的上市进程，龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示：“龙湖不会为了短期谋求一个上市资格而丧失发展的主动性，我们也非常重视航道间的协同。龙湖智创生活将继续苦练内功，提升行活与收入，同时对低效的收并购保持警惕，一如既往地做好准备，静待花开。”

值得一提的是，2022年，龙湖以智慧营造入局代建赛道，开创了“龙湖龙智造”这一品牌。赵轶表示：“龙湖龙智造是我们去年发布的智慧营造新品牌，结合了定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等产品服务模块。协同为客户提供一站式全周期的建造服务和营造服务，整个客户包括央企、国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校都在里面。去年稳步起步，有效拓展，截至目前已获取建管项目近40个，总建筑面积超过700万平方米。”

今年将修复房地产盈利水平

随着疫情管控措施的优化和房地产多项利好政策的落地，今年前2个月，全国房地产市场呈现出整体回暖的态势。

“我们始终坚定看好这个10万亿量级的支柱产业。”陈序平表示，接下来要做的，将回归重点城市、核心区域；提升周转去化、优化存货结构，修复盈利水平；相较于规模，更加注重交付品质、回款质量及利润率。

陈序平认为，房地产行业进入拐点后，呈现三个趋势：“一是区域经济发展带动下的城市分化，具备产业与人才支撑的核心城市，实体消费真实而旺盛。二是改善型住房成需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。三是企业告别高杠杆扩张模式，回归产品主义及盈利本质。”

对于今年的销售目标，赵轶提到，2023年集团将持续根据市场的情况随时保持弹性，顺势而为，不一味追求签约规模和排名。从城市能级来看，约97%的可售资源集中在一二线及环都市圈卫星群。

对于利润的修复，赵轶表示：“从毛利率角度，整个行业在回归，我们也在回归。这两年可能会在整体20%左右，新房销售会在15%-20%的阶段过渡。随着逐步的修复，包括新拿土地逐步进入结算轨道，我们相信会回到25%左右的阶段。这个毛利率我们觉得也是健康的，因为现在整个行业的发展已经脱离了过去高歌猛进式的高毛利、高地价、高杠杆阶段，进入持续稳定发展的阶段。”